Kuidas jõuda eduka kinnisvaratehinguni? Eesti kinnisvaraturg ja maakleri amet on suhteliselt noor, Nõukogude ajal kinnisvara puudus ja polnud vaja ka maaklerit. Peale iseseisvumist 1991.a. asuti riigis ette valmistama omandireformi, mis pidi andma kinnisvara uuesti eraomandisse pärast 50 sotsialismiaastat, mil puudus eraomand ja kogu vara oli kõigi oma. Aeg näitas, et enne sõda omanikelt võetud majad lagunesid ja sisuliselt tasuta seal elavad inimesed polnud valmis ja nõus neid korda tegema. Peale nende majade tuli hakata remontima ka suures koguses ehitatud paneelmaju, mis olid soojustamata ja ehitatud ebakvaliteetselt. Eesti kinnisvaraturu tekkeks võib lugeda 1996-1997.a., mil tagastati esimesed majad ja erastati esimesed korterid. Siitpeale said ka uued omanikud hakata oma vara võõrandama. Tekkis vajadus kinnisvaramaakleri teenuse järele. Paljud kinnisvaraomanikud arvavad, et milleks mulle maakler, saan ka ise hakkama. Praegu oleme olukorras, kus vahel kõik kolm osapoolt (ostja, müüja ja maakler) ei oska hinnata ja õigesti käituda kinnisvaravahenduse protsessis. Nad on pettunud kinnisvaramaaklerites ja ei taha ühtegi enam neist näha, maakleritel on kurvad kogemused teatud müüjate ja ostjatega, kellega enam tegemist ei taheta teha. Kuid milles on põhjused? Miks Eesti müüja ja ostja ei oska hinnata maakleri rolli vahendusprotsessis? Põhjuseid on mitmeid: oskamatud ja nahhaalsed maaklerid, objekti kõrge müügihind, majanduse tsüklilisus, liiga suured või väikesed maaklertasud, klientide tahte puudus maksta korraliku teenuse eest jne. Ühesõnaga pada sõimab katelt, ühed mustad mõlemad. Kuid milleks siis ikkagi maaklerit vaja on? Kui nüüd teoretiseerida, siis MAAKLER peab määrama ÕIGE KAUBA, ÕIGE HINNA, ÕIGE MÜÜGI/OSTUKOHA, ÕIGE OSTUJÕULISE KLIENDI, ÕIGE MÜÜGI/OSTUAJA. Igal perekonnal peaks olema üks "peremaakler", nagu perearstki, kes nõustaks tervet perekonda kõikides kinnisvaraalastes küsimustes, sest oma kodu osta, müüa, vahetada on ju kõigil teatud aastate tagant vaja. Eesti müüja jaoks algab kinnisvara müük üldjuhul lehte või internetti kuulutuse panemisest, heal juhul tehakse mõned telefonikõned kinnisvarabüroodesse või konsulteeritakse naabritega, et siis saada teada kinnisvara orienteeruv turuhind. Lisatakse sellele hinnale igaks juhuks 30% juurde ja algabki müük. Tänu sellele on tavaliselt helistajateks enamikus maaklerid ja üksikud ostjad. Algabki kurtmine, et näed ostjaid pole, turg madalseisus jne. Tegelikult soovitaks omanikel enne ise müüma asumist konsulteerida mõne pikemat aega tegutsenud firma maakleriga, et mis võiks olla selle objekti õige hind, kas müügiaeg on hetkel soodne, vaadata, missugust teenust ja reklaamikanaleid pakuvad kinnisvarafirmad, kus võiks reklaamida, kui pikk oleks müügiperiood jne. ning alles siis teha otsus, kas müüa ise või anda korter, maja mõnele kinnisvarafirmale müüa. Aga mis meil toimub: omaniku kuulutuse peale lendab kohale 4-5 firmat, ka mõned libamaaklerid ja siis algab hull kinnisvararalli internetis, kes sellele objektile siis esimesena ostja leiab. Omanikul vahet pole, kes müüb ja lõpuks ei saa enam keegi aru, kes tegelikult müüb. Kinnisvararalli tähendab ühe ja sama objekti pakkumist mitme firma poolt, erinevaid hindu, osad isegi omanike hindadest allpool ja igapäevane kuulutuse kuupäeva uuendamine, et minu kuulutus ikka kõige ees oleks. Palju lihtsam oleks ju valida endale üks firma (maakler), kes hakkab sind esindama, kellega sõlmitakse maaklerleping, kus lepitakse kokku tähtaeg, hind, reklaam, maaklertasu suurus jne., selle asemel et pakkuda seda 5-le firmale reklaamimiseks, kelle nime pärast enam ei mäletata. Järgmine asi: omanik kurdab, näed mul on maakler, kes pole ühtegi huvilist toonud, tagasi helistanud. Samas ei süvene omanik põhjustesse, miks pole huvilisi: kas on hind liiga kõrge, vale aeg müümiseks, ei raatsita maaklerile maksta korralikku maaklertasu, ei sõlmita maakleriga maaklerlepingut. Kui objekt on mitmes firmas müügis ja omanik ise ka veel pakub, siis muidugi ei viitsi keegi eriti rabeleda. Samas ei paku kõik maaklerid välja omanikele maaklerlepingu sõlmimise võimalust ja vajadust, selle plusse ja miinuseid, nii et süüst pole puhtad ka maaklerid ja õppimist ning arenguruumi on kõigil küllaga. Maakleritele heidetakse veel ette kõrgete megapalkade teenimist: näed su vahendustasu on 1000€, oi kui palju sa teenid, nii palju mina, lihtne tööinimene sulle küll ei maksa, lase aga alla 500€ peale, see käib 1,0 milj objekti müügi eest küll, andmata endale aru, et maaklertasu pole tema palk, vaid käive, millest tuleb maksta ära kõik tööga seotud kulud: riigimaksud, büroo, reklaam, telefon, transport jne. Ei saada aru, et korralikult makstes oleks ka maakleril huvi pingutada, nii et võib-olla müüja hoopis võidab müügihinnas müües maakleri abiga. Levinud kuulutus: müüa korter otse omanikult, pole maaklertasu ega midagi, saate odavalt, ei toida maaklereid. Osad ostjad jooksevad tormi sellistele kuulutustele, andmata endale aru, et võib-olla see otse omanikult pakkumine on kallim, kui osta korter läbi maakleri. Meil Robinson Kinnisvara-s on tehtud palju tehinguid, kus ostja on saanud korteri osta maakleri kaudu kaudu tunduvalt odavamalt, kui otse müüjalt ostes, kuna maaklerid suudavad teatud juhtudel müüjad maa peale tuua ja hindu allpoole kaubelda. Ja veel loodan, et Eesti inimesed mõistaksid, et tellides kinnisvarabüroost teenuse, tuleb selle eest ka tasuda, sest mitte ükski büroo ei keela mitte ühelgi inimesel teha ise tööd, otsida endale ise välja sobivad objektid otse omanikelt, käia neid vaatamas ilma maakleriteta, teha seda tööd, mida meie maaklerid palehigis igapäevaselt teeme, et klientidele pakkuda seda, mida nad vajavad. Sihukesed tähelepanekud ja mõtted siis Eesti inimestele, kellel on midagi plaanis müüa, osta, üürida, üürile anda või koguni plaanis asutada isiklik kinnisvarafirma, et pakkuda professionaalset kinnisvarateenust. Lähemad soovitused erinevatele turuosalistele siis juba selle kodulehe rubriikides "kasulikku: kinnisvara müüjale, kinnisvara ostjale, üürileandjale, üürilevõtjale". Loodan, et keegi lugejatest ei tunne siin ennast solvatuna ja puudutatuna, vaid hakkab mõtlema selles suunas "mida mina ise saan ära teha selleks, et minu tehingud paremini õnnestuksid?". Edukaid tehinguid! Ja ärge unustage mulle pärast korralikku diili tänutäheks e-maili saatmast!
Lugupidamisega Peeter Meus Robinson Kinnisvara OÜ büroo juhataja 01.09.2009.a. |
